Imóvel ou FIIs: Qual a Melhor Opção de Investimento?

Continuando minhas dúvidas existenciais de investidor, estou revendo meus investimentos em FIIs. Voltei a questionar um ponto que já tinha fechado há tempos: FIIs ou imóveis?

Imóvel para Aluguel ou FIIs?

Investir em imóveis sempre foi uma das formas mais tradicionais de garantir patrimônio e rentabilidade a longo prazo no Brasil. Os Fundos Imobiliários (FIIs) surgiram como uma alternativa cada vez mais atrativa para quem deseja diversificar suas aplicações e investir no setor imobiliário sem a necessidade de adquirir um imóvel físico.

Vou tentar fazer um resumo decente dos principais aspectos de cada modalidade para ajudar você (e eu também) a decidir qual opção pode ser mais vantajosa, dependendo do perfil de investidor.

 

1. Liquidez: Facilidade de Compra e Venda

Imóveis: Comprar e vender um imóvel é um processo burocrático, demorado e que pode envolver altos custos de transação (escritura, ITBI, corretagem, entre outros). Dependendo do mercado imobiliário, pode levar meses ou até anos para encontrar um comprador disposto a pagar o preço desejado.
 

FIIs: Os FIIs são negociados em bolsa, como ações, o que proporciona muito mais liquidez. Você pode comprar e vender cotas de FIIs em questão de segundos durante o horário de negociação da B3 (Bolsa de Valores brasileira). Essa facilidade de negociação permite uma maior flexibilidade para o investidor, principalmente em situações de emergência financeira.

Vantagem: FIIs
 

2. Diversificação

Imóveis: Ao comprar um imóvel, geralmente você está concentrando uma grande parte do seu capital em uma única propriedade. Se esse imóvel enfrentar problemas, como vacância ou desvalorização do mercado local, você pode ter prejuízos significativos.

FIIs: Os Fundos Imobiliários, por outro lado, permitem que o investidor tenha acesso a um portfólio diversificado de imóveis com um valor de investimento relativamente baixo. Com uma única cota de FII, você pode se expor a uma variedade de ativos imobiliários, como shopping centers, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais e até mesmo títulos de crédito imobiliário.

Vantagem: FIIs


3. Rendimentos Mensais

Imóveis: Os rendimentos de um imóvel vêm, geralmente, da renda de aluguel. Embora o aluguel seja uma fonte previsível de renda passiva, existem custos adicionais que podem reduzir sua rentabilidade líquida, como manutenção, reformas, impostos (IPTU) e taxas condominiais.

FIIs: Os FIIs são obrigados por lei a distribuir, no mínimo, 95% dos seus lucros líquidos aos cotistas, geralmente de forma mensal. Isso significa que, além da simplicidade em receber os rendimentos (depositados diretamente na conta da corretora), os investidores de FIIs não precisam lidar com custos adicionais, como manutenção e administração dos imóveis. Além disso, os rendimentos de FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas.

Vantagem: FIIs

4. Impostos e Custos

Imóveis: Quem investe em imóveis precisa lidar com uma série de tributações e despesas:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na compra.
- IR sobre o ganho de capital (lucro na venda do imóvel).
- Imposto de Renda sobre o aluguel, com uma alíquota que pode chegar a 27,5%.

Além disso, existe o custo de manutenção e eventuais reformas, que podem impactar diretamente na rentabilidade final.

FIIs: FIIs são, em termos tributários, bastante atrativos. Os rendimentos distribuídos aos cotistas são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, desde que o investidor siga certas regras (como ter menos de 10% das cotas do fundo e o fundo ter mais de 50 cotistas). Já o ganho de capital com a venda das cotas é tributado a 20%, o que é mais vantajoso do que as alíquotas do IR para imóveis.

Vantagem: FIIs
 

5. Gestão Ativa vs. Passiva

Imóveis: Quando você adquire um imóvel, normalmente é o responsável pela sua gestão, a menos que contrate uma imobiliária. Isso significa lidar diretamente com problemas como inquilinos inadimplentes, reparos e vacância. Além disso, as decisões estratégicas, como o momento de vender ou reformar o imóvel, ficam totalmente nas suas mãos.

FIIs: Nos FIIs, existe uma equipe de gestores profissionais que toma as decisões em relação à compra, venda, manutenção e alocação dos ativos do fundo. Ou seja, você não precisa se preocupar com a administração direta dos imóveis. Isso é ideal para quem busca um investimento mais passivo, com menor necessidade de acompanhamento diário.

Vantagem: FIIs
 

 6. Valorização de Capital

Imóveis: A valorização do imóvel depende de diversos fatores: localização, infraestrutura ao redor, economia local e nacional, entre outros. Historicamente, imóveis tendem a valorizar no longo prazo, principalmente em regiões de alta demanda.

FIIs: A valorização das cotas de FIIs está diretamente relacionada ao desempenho do mercado imobiliário e à gestão do fundo. Um diferencial dos FIIs é a possibilidade de se beneficiar tanto da valorização dos imóveis quanto da valorização dos contratos de aluguéis (geralmente ajustados pela inflação).

Vantagem: Empate, dependendo do imóvel ou FII.
 

7. Acessibilidade Financeira

Imóveis: Adquirir um imóvel requer um alto investimento inicial, que muitas vezes só é possível com o financiamento. No entanto, os custos associados ao financiamento, como juros e seguros, podem diminuir significativamente a rentabilidade do investimento.

FIIs: Com valores acessíveis, você pode começar a investir em FIIs com apenas algumas centenas de reais. Isso facilita o acesso ao mercado imobiliário para investidores iniciantes e permite uma maior flexibilidade para montar uma carteira diversificada.

Vantagem: FIIs
 

Conclusão: Imóveis ou FIIs?

A escolha entre investir em imóveis ou FIIs depende do seu perfil e dos seus objetivos financeiros. Se você prefere um investimento tangível e está disposto a lidar com a gestão e os custos associados, investir diretamente em imóveis pode ser uma boa opção, especialmente para o longo prazo.
 

Os FIIs oferecem maior liquidez, diversificação, simplicidade na gestão e são mais acessíveis financeiramente, além de serem bastante atrativos do ponto de vista tributário. Para investidores que buscam praticidade, rendimentos mensais e menos dor de cabeça com a administração de imóveis, os FIIs são uma excelente alternativa.

No final das contas, uma coisa não exclui a outra: dá para ter imóveis e FIIs (se conseguir bancar o custo do imóvel). Eu tenho minha carteira de FIIs, mas por causa do item 6 estou reconsiderando se deveria alocar em imóveis baratos (2 quartos + 2 vagas de garagem) para garantir que o principal não ande para trás.

Nota: estou considerando imóvel para aluguel de longa duração. Não considerei Airbnb. Não sei se tenho tempo e condições de gerenciar a complexidade e intensidade de aluguel de curta temporada.

Qual sua opinião sobre isto? Você investe em imóveis para aluguel? Escreva ai nos comentários.

 

Se quiser saber mais, aqui estão alguns links de livros interessantes sobre o assunto:

Investimento em Fundos Imobiliários Para Leigos: Construindo um Patrimônio Sólido com os Fundos de Investimento Imobiliário

O Guia de Investimentos: Aprenda a Ganhar Dinheiro Investindo

O Guia Completo de Leilão de Imóveis

Ainda Não Aprendi a Ter FIIs

Olá pessoal!

Depois de tanto tempo na renda variável, estou me questionando se esta valendo a pena o investimento em FIIs. Minha carteira toma rotineiramente uma surra do CDI. Tenho retornos OK nos rendimentos, mas o valor das cotas estão indo para o buraco. Compensa?

Sempre ouvi que estamos no pais da renda fixa, deveria ter dado mais ouvidos ao invés de achar que sou o "fera neném" da bolsa (fica aqui meu alô para o Bastter). 

Meu Retorno em FIIs

 

Sim, eu sei dos benefícios dos FIIs. Todo influencer digital que gosta de FII e toda corretora que quer fazer você se atolar na renda variável fala sobre isto.

1. Acessibilidade Financeira

Investir em imóveis diretamente costuma exigir um capital inicial elevado. Em contraste, com FIIs, é possível começar a investir com valores muito menores. O preço de uma cota de FII pode ser acessível, o que permite que investidores com orçamentos menores tenham exposição ao mercado imobiliário, sem a necessidade de adquirir um imóvel inteiro.

2. Renda Passiva Mensal (Rendimentos)

Uma das grandes vantagens dos FIIs é a geração de renda passiva mensal. A maioria dos FIIs distribui aos cotistas os rendimentos obtidos com aluguéis ou juros de investimentos imobiliários, e esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas (desde que alguns requisitos sejam atendidos). Esse fluxo constante de renda pode ser interessante para quem busca complementação de renda.

3. Diversificação de Investimento

Ao investir em FIIs, o investidor pode se expor a diferentes tipos de empreendimentos imobiliários, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais e imóveis residenciais. Com uma única cota de um FII, você pode estar investido em vários imóveis ao mesmo tempo, reduzindo os riscos que você teria ao investir em um único imóvel físico.

4. Gestão Profissional

FIIs são geridos por profissionais especializados no mercado imobiliário. Eles são responsáveis por escolher os ativos, administrar os imóveis, negociar contratos de locação e maximizar o retorno para os cotistas. Essa gestão profissional elimina a necessidade de o investidor lidar diretamente com problemas como manutenção de imóveis, inadimplência de inquilinos, reformas e outros desafios associados à administração de um imóvel físico.

5. Liquidez

A negociação das cotas de FIIs é feita na bolsa de valores (B3), o que garante maior liquidez em comparação à venda de um imóvel físico, que pode levar meses ou até anos para ser concretizada. Se precisar do dinheiro investido, o cotista pode vender suas cotas rapidamente, desde que haja compradores no mercado, o que é muito mais prático do que a venda de um imóvel.

6. Isenção de Imposto de Renda sobre os Dividendos

Para pessoas físicas, os rendimentos (dividendos) recebidos de FIIs são isentos de Imposto de Renda, desde que alguns critérios sejam atendidos, como o fundo ter no mínimo 50 cotistas e as cotas serem negociadas em bolsa. Isso significa que o dinheiro recebido mensalmente pelos aluguéis dos imóveis do fundo é líquido, sem a mordida do fisco, o que aumenta a rentabilidade do investimento.

7. Facilidade de Compra e Venda

A compra e venda de cotas de FIIs é feita por meio de plataformas digitais de corretoras, de forma simples e ágil, como acontece com ações. O processo é muito mais rápido e prático do que comprar ou vender um imóvel físico, que envolve burocracia, escritura, cartório e outros procedimentos demorados.

8. Baixos Custos Operacionais

Investir diretamente em um imóvel envolve custos como corretagem, escritura, ITBI, reformas e manutenção. Nos FIIs, os custos são bem menores. Embora os fundos cobrem taxas de administração e performance, elas costumam ser diluídas entre os cotistas e são bem mais baixas do que os encargos de um imóvel físico.

9. Diversificação Geográfica

Com FIIs, é possível investir em imóveis localizados em diferentes regiões do Brasil, ou até em empreendimentos internacionais, dependendo do fundo. Isso permite que o investidor se proteja contra variações de mercado em regiões específicas, já que a valorização e a demanda por imóveis podem variar de uma localidade para outra.

10. Transparência e Regulamentação

Os FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que garante uma série de obrigações em termos de prestação de contas e transparência para os investidores. Isso inclui a divulgação periódica de relatórios de desempenho, políticas de distribuição de rendimentos, composição da carteira de ativos e outros dados importantes para que o investidor possa acompanhar a performance do fundo.

11. Potencial de Valorização

Além dos dividendos, o investidor pode lucrar com a valorização das cotas dos FIIs, à medida que os ativos imobiliários do fundo se valorizam ou quando o mercado imobiliário em geral está em alta. Isso cria uma dupla possibilidade de retorno: tanto pela renda passiva quanto pela apreciação de capital.

12. Benefícios Fiscais

Além da isenção de IR sobre dividendos, FIIs não pagam Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é obrigatório em transações de compra e venda de imóveis físicos. Também não há custos com cartórios, registros ou escrituras, o que torna o investimento mais econômico em termos tributários.

 

Eu me ferrei no item 11. Que adianta o FII render 0,8% se a cotação andou 35% para trás? Não seria melhor ter largado em um CDB ou Tesouro Direto? Ou receber 0.4% em uma aluguel de imóvel, mas com "certeza" que o preço do bem só vai para cima? Não vejo quem compra imóvel para alugar reclamar que o imóvel desvalorizou.

Se eu olhar minha carteira de FIIs desde o final de 2021, vejo que a variação do valor das cotas mostra uma perda de 12,06%.

Aqui vai um recado para mim mesmo:

"Eu Avisei Faz Tempo"

 

Você vai ser chato e dizer: "mas você tem que contar o rendimento". Aqui a resposta:

Rentabilidade do fim de 2021 até hoje: 22,75 % (incluindo rendimentos) 

IBOV = 29,49 % 

IPCA = 11,75 % 

CDI = 35,82 % 

 IFIX = 21,42 %

"Às vezes, é no simples que mora o sucesso."