Ainda Não Aprendi a Ter FIIs

Olá pessoal!

Depois de tanto tempo na renda variável, estou me questionando se esta valendo a pena o investimento em FIIs. Minha carteira toma rotineiramente uma surra do CDI. Tenho retornos OK nos rendimentos, mas o valor das cotas estão indo para o buraco. Compensa?

Sempre ouvi que estamos no pais da renda fixa, deveria ter dado mais ouvidos ao invés de achar que sou o "fera neném" da bolsa (fica aqui meu alô para o Bastter). 

Meu Retorno em FIIs

 

Sim, eu sei dos benefícios dos FIIs. Todo influencer digital que gosta de FII e toda corretora que quer fazer você se atolar na renda variável fala sobre isto.

1. Acessibilidade Financeira

Investir em imóveis diretamente costuma exigir um capital inicial elevado. Em contraste, com FIIs, é possível começar a investir com valores muito menores. O preço de uma cota de FII pode ser acessível, o que permite que investidores com orçamentos menores tenham exposição ao mercado imobiliário, sem a necessidade de adquirir um imóvel inteiro.

2. Renda Passiva Mensal (Rendimentos)

Uma das grandes vantagens dos FIIs é a geração de renda passiva mensal. A maioria dos FIIs distribui aos cotistas os rendimentos obtidos com aluguéis ou juros de investimentos imobiliários, e esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas (desde que alguns requisitos sejam atendidos). Esse fluxo constante de renda pode ser interessante para quem busca complementação de renda.

3. Diversificação de Investimento

Ao investir em FIIs, o investidor pode se expor a diferentes tipos de empreendimentos imobiliários, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais e imóveis residenciais. Com uma única cota de um FII, você pode estar investido em vários imóveis ao mesmo tempo, reduzindo os riscos que você teria ao investir em um único imóvel físico.

4. Gestão Profissional

FIIs são geridos por profissionais especializados no mercado imobiliário. Eles são responsáveis por escolher os ativos, administrar os imóveis, negociar contratos de locação e maximizar o retorno para os cotistas. Essa gestão profissional elimina a necessidade de o investidor lidar diretamente com problemas como manutenção de imóveis, inadimplência de inquilinos, reformas e outros desafios associados à administração de um imóvel físico.

5. Liquidez

A negociação das cotas de FIIs é feita na bolsa de valores (B3), o que garante maior liquidez em comparação à venda de um imóvel físico, que pode levar meses ou até anos para ser concretizada. Se precisar do dinheiro investido, o cotista pode vender suas cotas rapidamente, desde que haja compradores no mercado, o que é muito mais prático do que a venda de um imóvel.

6. Isenção de Imposto de Renda sobre os Dividendos

Para pessoas físicas, os rendimentos (dividendos) recebidos de FIIs são isentos de Imposto de Renda, desde que alguns critérios sejam atendidos, como o fundo ter no mínimo 50 cotistas e as cotas serem negociadas em bolsa. Isso significa que o dinheiro recebido mensalmente pelos aluguéis dos imóveis do fundo é líquido, sem a mordida do fisco, o que aumenta a rentabilidade do investimento.

7. Facilidade de Compra e Venda

A compra e venda de cotas de FIIs é feita por meio de plataformas digitais de corretoras, de forma simples e ágil, como acontece com ações. O processo é muito mais rápido e prático do que comprar ou vender um imóvel físico, que envolve burocracia, escritura, cartório e outros procedimentos demorados.

8. Baixos Custos Operacionais

Investir diretamente em um imóvel envolve custos como corretagem, escritura, ITBI, reformas e manutenção. Nos FIIs, os custos são bem menores. Embora os fundos cobrem taxas de administração e performance, elas costumam ser diluídas entre os cotistas e são bem mais baixas do que os encargos de um imóvel físico.

9. Diversificação Geográfica

Com FIIs, é possível investir em imóveis localizados em diferentes regiões do Brasil, ou até em empreendimentos internacionais, dependendo do fundo. Isso permite que o investidor se proteja contra variações de mercado em regiões específicas, já que a valorização e a demanda por imóveis podem variar de uma localidade para outra.

10. Transparência e Regulamentação

Os FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que garante uma série de obrigações em termos de prestação de contas e transparência para os investidores. Isso inclui a divulgação periódica de relatórios de desempenho, políticas de distribuição de rendimentos, composição da carteira de ativos e outros dados importantes para que o investidor possa acompanhar a performance do fundo.

11. Potencial de Valorização

Além dos dividendos, o investidor pode lucrar com a valorização das cotas dos FIIs, à medida que os ativos imobiliários do fundo se valorizam ou quando o mercado imobiliário em geral está em alta. Isso cria uma dupla possibilidade de retorno: tanto pela renda passiva quanto pela apreciação de capital.

12. Benefícios Fiscais

Além da isenção de IR sobre dividendos, FIIs não pagam Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é obrigatório em transações de compra e venda de imóveis físicos. Também não há custos com cartórios, registros ou escrituras, o que torna o investimento mais econômico em termos tributários.

 

Eu me ferrei no item 11. Que adianta o FII render 0,8% se a cotação andou 35% para trás? Não seria melhor ter largado em um CDB ou Tesouro Direto? Ou receber 0.4% em uma aluguel de imóvel, mas com "certeza" que o preço do bem só vai para cima? Não vejo quem compra imóvel para alugar reclamar que o imóvel desvalorizou.

Se eu olhar minha carteira de FIIs desde o final de 2021, vejo que a variação do valor das cotas mostra uma perda de 12,06%.

Aqui vai um recado para mim mesmo:

"Eu Avisei Faz Tempo"

 

Você vai ser chato e dizer: "mas você tem que contar o rendimento". Aqui a resposta:

Rentabilidade do fim de 2021 até hoje: 22,75 % (incluindo rendimentos) 

IBOV = 29,49 % 

IPCA = 11,75 % 

CDI = 35,82 % 

 IFIX = 21,42 %

"Às vezes, é no simples que mora o sucesso."